HANGİ HALLER TAHLİYE NEDENİ OLUR?

Kira bedellerinin arttığı son dönemlerde en sık karşılaşılan davalar tahliye davalarıdır. Kiracıların hangi hallerde tahliye edilebilecekleri Türk Borçlar Kanunu madde 341 vd. hükümlerinde sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bu bağlamda kanunda düzenlenen 8 sebep dışında herhangi bir durum tahliye sebebi sayılmamaktadır.

KANUNDA SAYILAN TAHLİYE SEBEPLERİ

• Konut ve çatılı işyerleri, kiraya verenin gerçek, samimi, zaruri ve sürekli ihtiyacından kaynaklanan,
• Konut veya çatılı işyerinin yeni malikinin iktisabından kaynaklanan,
• Konutun veya çatılı işyerinin yeniden imar inşasından kaynaklanan,
• Kiracının temerrüdünden kaynaklanan,
• Kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan,
• Yazılı tahliye taahhüdünden kaynaklanan,
• İki haklı ihtardan kaynaklanan,
• Kiracının başka konutunun olmasından kaynaklanan,

sebeplerle tahliye davası açılabilmektedir.

Kanunda farklı tahliye sebepleri sayılmış olsa da uygulamada sıklıkla karşılaşılan tahliye sebebi kira bedellerinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi ile yönetim giderlerinin ödenmemesidir. Bu kapsamda kira bedelleri yanında aidatını ödemeyen kiracının da temerrüde düştüğü kabul edilerek tahliyesi istenebilmektedir.

Bu kapsamda kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması da önemli bir husustur. Örneğin, Yargıtay belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılamayacağı görüşündedir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olup olmadığı yine sözleşmeden anlaşılmaktadır. Çatılı işyeri ve konutlara ilişkin sözleşmede 1 yıl, 5 yıl gibi bir süre ibaresi varsa söz konusu sözleşme belirli sürelidir. Uygulamada bu sürenin bitiminde itibaren sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye döndüğü yönünde yanlış bir kanı vardır. Süre bitiminden sonra sözleşme süresi aynı süre için uzar ancak belirli süreli olmaya devam eder. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi anlaşılmamış, kesin olarak belirtilmemiştir.

TAHLİYE DAVASINI KİM AÇABİLİR?

Bu aşamada kiraya veren sıfatını bilmek gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bir tarafı olarak kiraya veren konutun maliki olabileceği gibi olmayabilir de. Örneğin elbirliği mülkiyet ile birden fazla kişi konutun maliki olabilirken bir kişi kiraya veren sıfatı ile kira sözleşmesi düzenleyebilmektedir. Anlaşıldığı üzere kiraya veren her zaman ev sahibi olmayabilir.

Malikler (bu durumda ev sahipleri), malik olmasa dahi kiraya veren sıfatına haiz kişi ve konutun satılmış olması halinde yeni malik (yeni ev sahibi) tahliye davası açabilmektedir.

Şu da unutulmamalıdır ki yeni ev sahibinin tahliye davası açma hakkı diğer durumlardan farklılık arz etmektedir. Bu duruma aşağıda ayrıca değinilmiştir.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Her bir tahliye nedeni için ayrıca kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre de dava açma süreleri ve dava açma şartları farklılık arz edebilmektedir.

Genel itibariyle, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Ancak her durumda ihtarname çekilmesi de gerekmemektedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıkla karşılaşıldığında hak kaybına uğramamak adına ivedilikle hukuki destek alınmasında fayda vardır.

Konutun satılması halinde ise yeni malik, tahliye hakkını kullanmak için satış işleminin gerçekleşmesinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek süreci başlatmalıdır.

Bunun yanında her ne kadar bazı tahliye nedenlerinde ihtar çekilmesi zaruri bir şart olmasa da kiraya verenlerin veya ev sahiplerinin birtakım haklarının korunması için bazı hallerde ihtar çekilmesi gereklidir. Ayrıca Yargıtay da ihtarname çekilmiş olmasını aramaktadır.

İcra takiplerinde borçluya (bu durumda kiracıya) gönderilen ödeme emri de ihtarname niteliği taşımaktadır. Karşılaştığınız hukuki durumda en kısa ve en kolay yolun izlenebilmesi için bir avukattan hukuki yardım almakta fayda vardır.

GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davaları için yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Diğer yandan açılacak icra takiplerinde icra daireleri görevlidir. Yetkili icra daireleri ise taşınmazın bulunduğu yer icra daireleri olmakla birlikte Türk Borçlar Kanunu madde 89’a göre kira borcunun götürülecek borç niteliğinde olması sebebiyle kiraya verenin ikamet adresindeki yer icra daireleri de yetkilidir.